Uregulowania prawne dotyczące nabycia nieruchomości rolnych na rynku prywatnym
W dniu 26 czerwca 2019 r. weszła w życie znowelizowana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która wprowadza zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym.Nie ma obowiązku uzyskania decyzji na nabycie nieruchomości rolnej o pow. poniżej 1 ha. Skrócono obowiązkowy okres prowadzenia działalności rolniczej i niezbywania nieruchomości do 5 lat od dnia nabycia. Nadzór nad obrotem nieruchomościami rolnymi o pow. nie mniejszej niż 0,3 ha i innymi nie wyłączonymi z pod działania UKUR, prowadzony jest przez KOWR poprzez kontrole nieruchomości oraz prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży lub prawo nabycia w przypadku innej czynności niż sprzedaż.
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r o kształtowaniu ustroju rolnego UKUR, po uwzględnieniu jej nowelizacji, określa zasady kształtowania ustroju rolnego państwa. Jej podstawowe cele, to: wzmocnienie ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, przeciwdziałanie koncentracji gruntów rolnych, zapewnienie właściwego zagospodarowania ziemi rolnej przez osoby o kwalifikacjach rolniczych, a także wspieranie rozwoju rolnictwa i obszarów wiejskich. Przepisy tej ustawy stosuje się do nieruchomości rolnych podlegających aktualnie zbyciu lub nabytych po 30.04.2016 r. Ostania nowelizacja ogranicza stosowanie przepisów UKUR do niektórych nieruchomości i przypadków zbycia nieruchomości rolnych.
Wyłączenie stosowania ustawy UKUR
W wyniku nowelizacji wyłączono stosowanie UKUR, nie tylko jak to było dotychczas do nabywania nieruchomości nie rolnych w rozumieniu kodeksu cywilnego oraz przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, będących drogami wewnętrznymi, ale również do nabywania ogródków przydomowych sprzedanych z ZWRSP, gruntów pod stawami, gdy stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości oraz udziałów we współwłasności takich nieruchomości. Jak widać bardzo ważne znaczenie przy zbywaniu danej nieruchomości ma jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego gminy.
Na terenie gmin, w których jest obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego nie ma większych problemów przy nabywaniu nieruchomości zarówno przez rolników, jak tez przez podmioty nie będące rolnikami.
Przypadki w których nie jest wymagana zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej
W wyniku nowelizacji (UKUR) zwiększono powierzchnię nieruchomości rolnej możliwą do nabycia bez zgody decyzji Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Poszerzono krąg osób i przypadków w których nie jest wymagana decyzja na nabycie nieruchomości rolnych. Obecnie zgoda KOWR nie jest wymagana:
- do nabycia nieruchomości rolnej o pow. mniejszej niż 1 ha,
- w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa (po rozwodzie) oraz działu spadku,
- w odniesieniu do spółek energetycznych SP,
- w przypadku zbycia wkładów gruntowych w spółdzielniach rolnych, na rzecz spółdzielni lub członka spółdzielni,
- w wyniku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
-w wyniku podziału, przekształcenia lub łącznia spółek,
- do nieruchomości położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym.
Kto może nabyć nieruchomość rolną?
Co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej, może być wyłącznie rolnik indywidualny – jako podmiot uprzywilejowany nabywający nieruchomości rolne w gminie, w której zamieszkuje i gminach graniczących. Rolnik indywidualny może nabyć nieruchomości rolne w innych gminach przy zachowaniu prawa pierwokupu przysługującego KOWR. Nabywcą nieruchomości rolnej może też być osoba bliska zbywcy, przy czym katalog osób bliskich został powiększony o rodzeństwo rodziców oraz pasierbów. Obecnie osoby bliskie zbywcy, które mogą nabywać rodzinne nieruchomości rolne bez ograniczeń to: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie.
Nabycie nieruchomości rolnych przez inne podmioty lub w pozostałych przypadkach
Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. Z wnioskiem o wydanie decyzji może wystąpić zbywca nieruchomości rolnej, osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne, jak też uczelnia ( dla celów dydaktycznych) oraz nabywca realizujący cele publiczne. Wzory wniosków o wydanie decyzji na nabycie nieruchomości rolnej przez wymienione podmioty oraz wymagane do wniosku dokumenty, dostępne są na stronie internetowej www.kowr.gov.pl.
Nabycie nieruchomości rolnej przez KOWR
W przypadku negatywnego załatwienia wniosku zbywcy i niewyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot wskazany we wniosku, KOWR na pisemne żądanie zbywcy nieruchomości rolnej, (ale tyko w przypadku braku zobowiązania nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabytej nieruchomości) zobowiązany jest do zakupu nieruchomości rolnej za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. W pozostałych przypadkach zbywca nie może wystąpić z żądaniem nabycia nieruchomości. Krajowy Ośrodek może też nabywać na własność Skarbu Państwa nieruchomości rolne po cenie odpowiadającej ich wartości rynkowej w celu poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych.
Obowiązki nabywcy nieruchomości
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Nabyta nieruchomość rolna nie może być zbyta, ani oddana w posiadanie innym podmiotom przed upływem 5 lat od dnia nabycia. Zobowiązanie to jednak nie dotyczy niektórych nieruchomości rolnych, np. oddawanych w posiadanie osobie bliskiej, czy też położonych w terenie górniczym lub w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha. W szczególnie ważnych i uzasadnionych przypadkach nabywca może wnioskować do Dyrektora Generalnego KOWR o zwolnienie z zakazu zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przed upływem tego okresu.
Prawo pierwokupu lub prawo nabycia w obrocie prywatnym
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej o pow. co najmniej 0,30 ha prawo pierwokupu przysługuje uprawnionemu dzierżawcy tej nieruchomości, a w przypadku jego braku z mocy ustawy prawo to przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Prawo pierwokupu jednak nie zawsze Krajowemu Ośrodkowi przysługuje. Dotyczy to w szczególności nabywania nieruchomości rolnych od osób bliskich, a także w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego na powiększenie gospodarstwa rodzinnego w gminie, w której jest zameldowany na pobyt stały lub w gminie graniczącej z tą gminą. Prawa pierwokupu nie stosuje się też w przypadkach, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest: jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, Spółka kapitałowa Skarbu Państwa, spółdzielnia produkcji rolnej, członek spółdzielni produkcji rolnej. Również, gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą KOWR lub gdy sprzedaż ma miejsce wyłącznie między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
W przypadku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, innej czynności prawnej, orzeczenia sądu lub organu administracji publicznej – Krajowy Ośrodek może skorzystać z przysługującego prawa nabycia. W terminie 1 miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego lub innego dokumentu przenoszącego własność nieruchomości rolnej, KOWR może złożyć oświadczenie, w formie aktu notarialnego, o nabyciu nieruchomości rolnej na rzecz Skarbu Państwa. W przypadku, gdy cena sprzedaży odbiega od wartości rynkowej możliwe jest jej ustalenie przez sąd. Informację o wykonaniu prawa pierwokupu lub prawa nabycia nieruchomości rolnej, KOWR przesyła listem poleconym oraz publikuje na w BIP KOWR.
Skutki naruszenia przepisów UKUR przy nabyciu nieruchomości rolnej
Nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej lub użytkowania wieczystego, dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. Jeżeli nabywca nieruchomości rolnej, w okresie w którym jest do tego zobowiązany, nie wykonuje zobowiązań wynikających z UKUR (np. nie użytkuje nieruchomości na cele rolnicze, nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, oddał w posiadanie nabytą nieruchomość rolną) - Krajowy Ośrodek może wystąpić z wnioskiem do sądu o nabycie tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.
opracowała na podstawie lit.: Maria Mroczka
PZDR Jasło
źródła: Dz. U. 2003 Nr 64 poz. 592
www.kowr.gov.pl